จับสัญญาณตลาดอสังหาฯ กับการปรับตัว ที่ต้องทำอย่างต่อเนื่อง

0

SMmagonline-ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์การระบาดของโควิด-19 ระลอก 3 ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน

โอกาสในวิกฤต

ปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบโดยตรงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าการฉีดวัคซีนที่ล่าช้าและอาจจะไม่ได้ตามเป้าหมายในปี 2564  การติดเชื้อโควิด-19 ที่กระจายเพิ่มในกลุ่มแรงงานก่อสร้างและภาคอุตสาหกรรม สัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น กลุ่มกำลังซื้อใหม่ยังมีอัตราการว่างงานสูง กลุ่มกำลังซื้อต่างชาติที่ยังไม่กลับมาในปีนี้  หรือการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น จะเป็นอุปสรรคที่ชะลอความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ตลาดมีแนวโน้มหดตัวลงเป็นกลุ่มกำลังซื้อที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น และเกิดการแข่งขันแย่งตลาดที่ยังมีกำลังซื้อดังกล่าว

ด้วยเหตุนี้ ทางธนาคารเห็นว่าการปรับตัวและมองหาโอกาสจากช่องว่างของตลาดเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมในสถานการณ์ที่อุปสงค์ชะลอตัว อาทิ

  • การเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบน้อย
  • การกำหนดเซ็กเมนต์โดยนำเสนอสินค้าที่ตรงตามความต้องการของลูกค้าเฉพาะกลุ่มมากขึ้น 
  • การสร้างรูปแบบบริการที่รองรับสถานการณ์การใช้ชีวิตแบบนิวนอร์มัล
  • การบริหารสภาพคล่องของกระแสเงินสด
  • การบริหารจัดการต้นทุนและความสมดุลของสต็อคบ้านที่ก่อสร้างกับอัตราการขายที่เหมาะสม
  • การกำหนดแผนสำรองกรณีกลุ่มเซ็กเมนต์เดิมไม่สร้างยอดขาย
  • การปรับรูปแบบสินค้าได้เร็ว
  • การมองหาโอกาสในทำเลใหม่ๆ และกลุ่มเซ็กเมนต์ที่อุปทานในพื้นที่มีเหลือไม่มากหรือมีคู่แข่งขันน้อย
  • รวมทั้งการพัฒนาสินค้าใหม่ในทำเล ซึ่งได้ประโยชน์จากการปรับปรุงผังเมืองกรุงเทพมหานคร จะเป็นช่องสำหรับเติมเต็มความต้องการสินค้าในบางระดับราคาที่ไม่สามารถเป็นไปได้ตามผังเมืองเดิม 

ผลพ่วงวิกฤตการโอนสะดุด

การระบาดของโรคโควิด-19 ระลอก 3 เริ่มมีผลกระทบชัดเจนทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านใหม่ (นิติบุคคล) ในไตรมาสแรก ปีนี้  ลดลงอย่างมาก

  • โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อที่เป็นกลุ่มตลาดโรงงาน ซึ่งสะท้อนจากอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงมาก ในจังหวัดนครปฐม สมุทรสาคร และสมุทรปราการ
  • โดยกลุ่มสินค้าที่มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงสูงสุดเป็น ทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบในไตรมาส แรก ปี 2563 กับ ไตรมาส แรกปีนี้ ลดลงมากถึง (-88%)  ในจังหวัดนครปฐม   (-45%) ในจังหวัดสมุทรสาคร และ (-28%) ในจังหวัดสมุทรปราการตามลำดับ
  • ในกรุงเทพมหานคร สินค้าทาวน์เฮ้าส์ มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเช่นกัน แต่ในสัดส่วนที่ต่ำ (-10%) ตรงกันข้ามกับการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้น +35% สะท้อนให้เห็นถึงกลุ่มลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัย (real demand) ยังคงมีการตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์
  • ส่วนกลุ่มตลาดทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ในพื้นที่ที่กำลังซื้อหลักเป็นพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมหรือกลุ่มโรงงานมีโอกาสที่จะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผลกระทบโดยตรงด้านรายได้ที่ไม่แน่นอนและการระบาดของคลัสเตอร์ใหม่ในกลุ่มโรงงาน

ความต้องการอสังหาฯ เปลี่ยน

ภาพรวมการเปิดโครงการใหม่พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในไตรมาสแรก ปีนี้ มีการเปลี่ยนแปลงลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสแรก ปี 2563 จากผลกระทบของโควิด-19

  • มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่รวม 12,985 ยูนิต ลดลง 7,212 ยูนิต (-35%) จากการที่ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวในการเปิดโครงการโดยจับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะในกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อและได้รับผลกระทบไม่มากจากโควิด-19
  • กลุ่มสินค้าที่มียูนิตเปิดขายสูงสุดคือคอนโดมิเนียม โดยมียูนิตขายใหม่เข้ามาในตลาด 5,857 ยูนิต ลดลง (-15%) จากไตรมาสแรก ปี 2563 ซึ่งกลุ่มนี้เริ่มเห็นภาพการชะลอเปิดตัวตั้งแต่ต้นปี 2563  รองลงมาคือ กลุ่มทาวน์เฮ้าส์มียูนิตเปิดขายใหม่ 4,159 ยูนิต ลดลง (-56%) จากไตรมาสแรก ปี 2563 ส่วนบ้านเดี่ยวมียูนิตเปิดขายใหม่ 1,274 ยูนิตลดลง (-44%) จากช่วงเดียวกัน
  • กลุ่มโครงการที่เปิดใหม่และขายดี เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และกลุ่ม 5-10 ล้านบาท ซึ่งถ้าเจาะลึกลงไปในรายสินค้าจะเห็นว่ากลุ่มทาวน์เฮ้าส์ เป็นสินค้าเปิดใหม่ที่ขายดีที่สุดโดยกลุ่มระดับราคาที่ขายดีเป็นช่วงระดับราคา 3-4 ล้านบาท (ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น) และระดับราคา 5-7 ล้านบาท (ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น)
  • กลุ่มสินค้าเปิดใหม่ที่น่าสนใจคือ บ้านแฝดในระดับราคา 5-7 ล้านบาทในพื้นที่เมืองรอบนอก ซึ่งเป็นสินค้าทดแทนบ้านเดี่ยวที่ขยับราคาสูงขึ้นเป็น 8-10 ล้านบาทและบ้านแฝดมากกว่า 10 ล้านบาท  เป็นกลุ่มที่ขายดีแซงบ้านเดี่ยวในช่วงระดับราคาเดียวกัน โดยพื้นที่ที่โครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดมีการเปิดขายใหม่มากที่สุดคือโซนฝั่งตะวันออกและทางเหนือของกรุงเทพฯ เช่น บางนา-ศรีนครินทร์ รามอินทรา รังสิต-ลำลูกกา (ไม่เกินแนววงแหวนตะวันออก)
  • ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่และขายดีมีแนวโน้มที่จะปรับราคาลดลงเป็นกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งจากแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่และระดับราคาที่ขายดีดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงสัญญาณของกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป ขนาดของดีมานด์ในช่วง 1 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มหดตัว เป็นกำลังซื้อเฉพาะกลุ่ม และขยายตัวในบางพื้นที่เท่านั้นสำหรับในช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 ยังไม่สามารถควบคุมได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ตารางแสดงจำนวนยูนิตของโครงการเปิดตัวใหม่ แนวราบและคอนโดมิเนียม

แสดงจำนวน (เฉพาะ) ยูนิตที่เปิดใหม่ และยอดขายโครงการ ตามระดับราคา (4 เดือน)ปี 2564   

ติดตามข่าวการตลาดและข่าวธุรกิจเพิ่มเติม คลิก

Share.
{ufabet}| {ufa356}| {ufa}| {ufabet168}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun88}| {xo slot}| {joker123}| {365 bet}| {sa casino}| {sagame66}| {w88}| {m88}| {happyluke}| {fifa55}| {rb88}| {bet365}| {365bet}| {1xbet}| {empire777}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1688}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa357}| {ufa}| {ufabet169}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun89}| {xo slot}| {joker124}| {366 bet}| {sa casino}| {sagame67}| {w89}| {m89}| {happyluke}| {fifa56}| {rb89}| {bet366}| {365bet}| {1xbet}| {empire778}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1689}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa358}| {ufa}| {ufabet170}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun90}| {xo slot}| {joker125}| {367 bet}| {sa casino}| {sagame68}| {w90}| {m90}| {happyluke}| {fifa57}| {rb90}| {bet367}| {365bet}| {1xbet}| {empire779}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1690}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa359}| {ufa}| {ufabet171}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun91}| {xo slot}| {joker126}| {368 bet}| {sa casino}| {sagame69}| {w91}| {m91}| {happyluke}| {fifa58}| {rb91}| {bet368}| {365bet}| {1xbet}| {empire780}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1691}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa360}| {ufa}| {ufabet172}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun92}| {xo slot}| {joker127}| {369 bet}| {sa casino}| {sagame70}| {w92}| {m92}| {happyluke}| {fifa59}| {rb92}| {bet369}| {365bet}| {1xbet}| {empire781}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1692}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa361}| {ufa}| {ufabet173}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun93}| {xo slot}| {joker128}| {370 bet}| {sa casino}| {sagame71}| {w93}| {m93}| {happyluke}| {fifa60}| {rb93}| {bet370}| {365bet}| {1xbet}| {empire782}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1693}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa362}| {ufa}| {ufabet174}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun94}| {xo slot}| {joker129}| {371 bet}| {sa casino}| {sagame72}| {w94}| {m94}| {happyluke}| {fifa61}| {rb94}| {bet371}| {365bet}| {1xbet}| {empire783}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1694}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa363}| {ufa}| {ufabet175}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun95}| {xo slot}| {joker130}| {372 bet}| {sa casino}| {sagame73}| {w95}| {m95}| {happyluke}| {fifa62}| {rb95}| {bet372}| {365bet}| {1xbet}| {empire784}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1695}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa364}| {ufa}| {ufabet176}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun96}| {xo slot}| {joker131}| {373 bet}| {sa casino}| {sagame74}| {w96}| {m96}| {happyluke}| {fifa63}| {rb96}| {bet373}| {365bet}| {1xbet}| {empire785}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1696}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa365}| {ufa}| {ufabet177}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun97}| {xo slot}| {joker132}| {374 bet}| {sa casino}| {sagame75}| {w97}| {m97}| {happyluke}| {fifa64}| {rb97}| {bet374}| {365bet}| {1xbet}| {empire786}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1697}| {joker game}| {lucabetasia}|
{ufabet}| {ufa356}| {ufa}| {ufabet168}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun88}| {xo slot}| {joker123}| {365 bet}| {sa casino}| {sagame66}| {w88}| {m88}| {happyluke}| {fifa55}| {rb88}| {bet365}| {365bet}| {1xbet}| {empire777}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1688}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa357}| {ufa}| {ufabet169}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun89}| {xo slot}| {joker124}| {366 bet}| {sa casino}| {sagame67}| {w89}| {m89}| {happyluke}| {fifa56}| {rb89}| {bet366}| {365bet}| {1xbet}| {empire778}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1689}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa358}| {ufa}| {ufabet170}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun90}| {xo slot}| {joker125}| {367 bet}| {sa casino}| {sagame68}| {w90}| {m90}| {happyluke}| {fifa57}| {rb90}| {bet367}| {365bet}| {1xbet}| {empire779}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1690}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa359}| {ufa}| {ufabet171}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun91}| {xo slot}| {joker126}| {368 bet}| {sa casino}| {sagame69}| {w91}| {m91}| {happyluke}| {fifa58}| {rb91}| {bet368}| {365bet}| {1xbet}| {empire780}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1691}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa360}| {ufa}| {ufabet172}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun92}| {xo slot}| {joker127}| {369 bet}| {sa casino}| {sagame70}| {w92}| {m92}| {happyluke}| {fifa59}| {rb92}| {bet369}| {365bet}| {1xbet}| {empire781}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1692}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa361}| {ufa}| {ufabet173}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun93}| {xo slot}| {joker128}| {370 bet}| {sa casino}| {sagame71}| {w93}| {m93}| {happyluke}| {fifa60}| {rb93}| {bet370}| {365bet}| {1xbet}| {empire782}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1693}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa362}| {ufa}| {ufabet174}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun94}| {xo slot}| {joker129}| {371 bet}| {sa casino}| {sagame72}| {w94}| {m94}| {happyluke}| {fifa61}| {rb94}| {bet371}| {365bet}| {1xbet}| {empire783}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1694}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa363}| {ufa}| {ufabet175}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun95}| {xo slot}| {joker130}| {372 bet}| {sa casino}| {sagame73}| {w95}| {m95}| {happyluke}| {fifa62}| {rb95}| {bet372}| {365bet}| {1xbet}| {empire784}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1695}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa364}| {ufa}| {ufabet176}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun96}| {xo slot}| {joker131}| {373 bet}| {sa casino}| {sagame74}| {w96}| {m96}| {happyluke}| {fifa63}| {rb96}| {bet373}| {365bet}| {1xbet}| {empire785}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1696}| {joker game}| {lucabetasia}| {k9win}| {dafabet}| {ufabet}| {ufa365}| {ufa}| {ufabet177}| {sbobet}| {sa gaming vip}| {ufathai}| {slotxoth}| {fun97}| {xo slot}| {joker132}| {374 bet}| {sa casino}| {sagame75}| {w97}| {m97}| {happyluke}| {fifa64}| {rb97}| {bet374}| {365bet}| {1xbet}| {empire786}| {joker gaming}| {sa gaming}| {sa1697}|
{joker game}| {lucabetasia}|